Obras Públicas: los edificios en La Estación, el desarrollo inmobiliario y las propiedades patrimoniales

El secretario de Planeamiento y Obras Públicas del Municipio, Luciano Lafosse, atendió a El Eco de Tandil en su despacho. Bajo las mesas cubiertas de expedientes –requerimientos de obras y otras en marcha- hay planos de la ciudad. El arquitecto señaló la zona del barrio de La Estación y explicó que según lo planificado se trata de un área “a densificar”.

A lo largo de la charla se refirió a los reclamos vecinales por las alturas de dos edificios – “están dentro del límite”, expresó- las tensiones entre el desarrollo inmobiliario y la protección patrimonial – “congelar indicadores hace que también se deprecie el valor de las propiedades”, consideró- y el porqué de que no se hayan agregado inmuebles a la nómina de los declarados como bienes de Patrimonio.

“Se puede llegar a encontrar un punto intermedio entre estas dos cosas. Que no sean ciudades que queden congeladas en el tiempo, porque eso termina no generando situaciones urbanas interesantes, pero también tratar de preservar las edificaciones que tienen algún rasgo identitario con respecto a la ciudad”, sintetizó.

-Hubo un reclamo de los vecinos del barrio de La Estación por dos edificios concretos. Uno sobre calle Alsina y otro en Uriburu, los cuales observaban que podrían estar excediendo la altura permitida.

- Esos dos edificios los tenemos mediante expediente y no contemplan ningún tipo de excepción. Lo que hay que poner en contexto es que eso es un sector urbano que está denominado en el Plan de Desarrollo Territorial como barrio a densificar, cuya altura máxima es de 13,50. 

Los dos edificios están dentro del límite de esas alturas, con los niveles que están propuestos en el proyecto. Están en un proceso de construcción en la actualidad. También hay una cuestión que se había planteado en algún medio, que era la no previsión de estacionamiento. También eso sería una cuestión que debería excepcionarse si hubiera menos cantidad de módulos de lo que plantea el PDT. Y no es el caso para ninguna de las cuestiones.

-¿Estos tienen cochera? 

-Tienen cochera, tienen una cochera por cada uno de los departamentos que tienen. 

-¿Hay controles para casos en los que en los planos hayan informado una determinada altura pero tras al construcción podrían haberse excedido?

-Sí, siempre todas las edificaciones requieren un final de obra. Inicialmente en la presentación de un expediente de obra, y al finalizar se solicita un final de obra. Se van a inspeccionar a ver si las obras que se construyeron están en relación a lo que se presentó en el proyecto, en el expediente previo a la construcción. 

“Encontrar un equilibrio”

-Más allá de que el PDT haya establecido que el barrio de La Estación es zona a densificar, también existe un reclamo vecinal desde hace tiempo por la consideración de otros criterios, ya que es el barrio más antiguo de la ciudad, con particularidades históricas. ¿Existe una tensión en eso?

- Sí, siempre en áreas que tienen valor patrimonial, o que por ahí tienen los barrios más antiguos de muchas de las ciudades, que es donde primero se ha ido consolidando las infraestructuras de servicios básicos, hay una tensión entre las cuestiones que tienen que ver con el patrimonio construido, y la posibilidad de aprovechar esas infraestructuras que están construidas. 

Para lo cual, lo que siempre, o por lo menos la técnica actual en cuanto a lo que tiene que ver con la planificación de las ciudades, va en sintonía con la posibilidad de densificar en las áreas centrales. Tiene que ver fundamentalmente con el aprovechamiento de esas infraestructuras en conceptos que tienen que ver con la economía urbana, de generar un mayor aprovechamiento de esas infraestructuras que están en cada uno de los lugares. 

-¿Infraestructuras de servicios? 

-Claro, infraestructuras de servicios. O sea, agua, cloaca, disponibilidad energética, fácil accesibilidad a distintos sectores. Entonces, ahí hay un concepto también de economía en el que lo que se busca siempre en todos estos proyectos tiene que ver con la idea de densificar, por lo menos desde las áreas centrales hacia la periferia, con los mayores índices de densificación y mayores posibilidades de construcción en las áreas centrales. 

-Pero estamos hablando  de un área que tiene una identidad con el ferrocarril, con el empedrado, con ser el primer barrio de Tandil... 

-Sí, obviamente. Yo soy arquitecto y creo que desde el proyecto arquitectónico hay que llegar a pensar en situaciones que tienen que encontrar un equilibrio entre las dos cosas. Soy un arquitecto que, además, sensible a todas las edificaciones con valores patrimoniales.

Pero lo que hay que poner un poco el énfasis es en no congelar áreas urbanas porque al no tener los indicadores adecuados también puede llegar a convertirse en áreas que terminan siendo deprimidas desde el movimiento urbano. Y ante la dificultad o ante la posibilidad de congelar determinados indicadores, eso hace que también se deprecie el valor de cada una de esas propiedades que están en esos barrios. 

-El valor inmobiliario…

- El valor inmobiliario, sí. Entonces, lo que sí hay que tener es un trabajo concienzudo respecto de cómo son las declaraciones de patrimonio. Detectar las edificaciones patrimoniales, es un trabajo que se hace en conjunto con la Comisión de Patrimonio para identificar nuevos inmuebles que puedan llegar a configurar el listado de bienes patrimoniales. 

En función de ese trabajo de detección y de preservación de determinados inmuebles, se puede llegar a encontrar un punto intermedio entre estas dos cosas que no sean ciudades que quedan congeladas en el tiempo, porque eso termina no generando situaciones urbanas interesantes, y que le dé cierta movilidad, pero también tratar de preservar las edificaciones que tienen algún rasgo identitario con respecto a la ciudad. 

-¿Por qué si esto es así, prácticamente no se han sumado propiedades a la nómina de las protegidas dentro del anexo 5 del PDT? 

-Bueno, ahí en el anexo 5 hay una buena cantidad de edificios que están declarados patrimoniales. Eso cuando se hizo en su momento el relevamiento, se definió una determinada cantidad tanto de edificaciones como también de espacios públicos que tienen carácter patrimonial. Y entonces, si bien no se han incorporado muchas, cada tanto hay algún proyecto de incorporación que es convenientemente evaluada por parte de la Comisión de Patrimonio. Y después quien termina definiendo la condición de patrimonial es el Concejo Deliberante para realizar esa declaración. 

El listado en general de esos bienes patrimoniales es bastante grande, ¿se podría ampliar? Sí, probablemente sí se amplíe. También muchas veces para el propietario termina generando algún conflicto de intereses en sí, porque puede llegar a ser que un bien patrimonial, por más que tenga algunas excepciones de tasas, termina congelando el valor inmobiliario de sus inmuebles.