Desarrollo de suelo urbano: cómo se genera un proyecto para utilizar tierras sin uso definido

Dentro de los diferentes trabajos que llevan adelante los profesionales del Estudio MÖC se encuentra el desarrollo de suelo urbano. Se trata de iniciativas que surgen del interés de propietarios particulares para darle un destino a tierras que no cuentan con un uso definido, a partir de generar un proyecto que contemple tanto los intereses de los dueños como las posibilidades de utilización del suelo.

En diálogo con El Eco de Tandil, el ingeniero Nicolás Panozzi -integrante del Estudio MÖC-, brindó detalles de las diferentes etapas necesarias en el proceso, desde una primera evaluación a la convocatoria a profesionales especializados y el seguimiento técnico hasta la aprobación final por parte de las autoridades municipales.

“Nuestra hipótesis básica de diseño para este tipo de obras es la generación del menor impacto hídrico y que a su vez que la ciudad mantenga un orden en su crecimiento intentando garantizar que a futuro las obras sean consecuentes con el desarrollo de Tandil”, planteó Panozzi.

El ingeniero integra MÖC junto a su colega Luis Garro y a los arquitectos Santiago David y Gustavo Venanzi. Con el potencial de que cada profesional aporta su mirada y conocimiento en cada uno de los proyectos de los que son parte, el estudio trabaja tanto en proyectos comerciales e institucionales como en viviendas unifamiliares y multifamiliares. 

En otras ocasiones los integrantes de MÖC compartieron con el suplemento Block sus experiencias como asesores en propiedades históricas europeas, así como también su formación en estándar Passive house, sus principales obras y su trabajo como parte del equipo que logró la certificación Leed Platinum para el Globant Iconic Building.

Por su parte Panozzi se refirió al desarrollo de suelo urbano y brindó detalles de un proceso basado en tres etapas, desde las tareas preliminares a la aprobación final del proyecto, pasando por un análisis macro de la situación del lugar, el seguimiento y la dirección técnica.

Desarrollar un proyecto

“El proyecto comienza a partir de la inquietud de un propietario que desea destinar su tierra a generar un nuevo desarrollo urbano. Nos convocan a nosotros para hacer una primera evaluación en relación a la posibilidad de desarrollar ese tipo de urbanización en dicha zona”, sostuvo Panozzi sobre el comienzo del proceso.

El mismo continúa con las tareas preliminares, un análisis macro de la situación y del entorno, en particular del entorno hídrico, del entorno urbano y de las posibilidades que permite la legislación vigente en el Plan de Desarrollo Territorial (PDT) y/o destinado a su uso como suelo urbano o industrial.

“A partir de ese primer análisis macro, se sucede una segunda etapa en la que se inicia una evaluación más precisa y con más detalle del proyecto. Se convocan a diferentes profesionales -como ingenieros agrimensores, responsables de medioambiente y técnicos afines- quienes comienzan a colaborar con el desarrollo del proyecto que no solo debe tener presente las condiciones intrínsecas del predio a intervenir, sino que lo que se busca es generar un proyecto macro que contemple las condiciones de borde, tanto las actuales como las que se prevén para un crecimiento a futuro”, precisó Panozzi.

Con la premisa básica de que los proyectos de desarrollo de suelo urbano generen el menor impacto hídrico posible, así como la de aportar al desarrollo ordenado de la ciudad, es que desde MÖC planifican que cada iniciativa sea consecuente con el crecimiento de Tandil.

Posteriormente se evalúan las condiciones hidrológicas e hidráulicas del proyecto, etapa en la que se contemplan las posibles precipitaciones a generarse en la zona. “Con eso se hace una evaluación de todas las obras que sean necesarias para conducir los excedentes pluviales a los cuerpos receptores y su tratamiento o disposición final. El tiempo de desarrollo de esta última etapa depende en gran parte de la morfología y de la superficie a intervenir. A partir del análisis integral de la situación y de las obras de ingeniería propuestas se logra un proyecto ejecutivo que se presenta en la repartición correspondiente”, señaló el ingeniero.

“A partir de esa presentación se hace el seguimiento del proyecto mediante reuniones paulatinas con los responsables de la Municipalidad quienes son los encargados de analizar, evaluar y aprobar o modificar lo presentado. Nuestra función es continuar con ese proceso hasta su finalización, que es la aprobación por parte del Municipio otorgando la autorización para la apertura de calles y la ejecución de las obras complementarias”, agregó.

La tercera etapa es la dirección técnica de las obras necesarias para garantizar lo planteado en el proyecto. “Lo que intentamos es que, de alguna manera, Tandil tenga un crecimiento ordenado, y que ese crecimiento sea consciente con el medio ambiente. Para eso lo que buscamos es un trabajo interdisciplinario con diferentes actores que nos permitan tener una visión mucho más amplia de la situación y generar estructuras que sean mucho más eficientes y por ende más económicas”, concluyó.