¿Por qué si se construye tanto en Tandil, no se consiguen propiedades para alquilar?

Desde hace un tiempo a esta parte se instaló como un tema central en el debate público la dificultad para acceder a una vivienda en la ciudad, ya sea mediante alquiler o compra de una propiedad. Sin embargo, esta problemática se da en paralelo a un buen momento de la construcción a nivel local. 

Desde la Subsecretaría de Desarrollo Urbano Ambiental, Obras y Viviendas del Municipio, estimaron un aumento de entre el 18 y el 20 por ciento con respecto a los metros cuadrados presentados por obras privadas en el último año. Pese a esto, la crisis en materia de viviendas persiste. La situación motiva la pregunta ¿Por qué si se construye a tales niveles, esto no se traslada en alivio a la demanda habitacional?

Para indagar en el interrogante El Eco de Tandil consultó al presidente del Centro de Martilleros, Enrique Alewaerts, y al concejal Juan Arrizabalaga. El primero, por su implicancia en el conjunto de las operaciones inmobiliarias, coincidió en plantear que la construcción vive “un buen momento”, pero entre otros aspectos enmarcó dicho auge en las inversiones como resguardo de valor.

Por su parte Arrizabalaga ha sido un referente en hacer pública la postura del sector de los inquilinos. Lo hizo no sólo con diversas manifestaciones públicas en torno al tema, sino también llevando al Senado de la Nación la voz de la Federación que nuclea inquilinos de todo el país. Desde esa perspectiva fue tajante y planteó que “si hay boom de la construcción, se profundiza la crisis de la vivienda”.

La crisis es compleja y está atravesada por diversos elementos, uno de ellos el auge del turismo y el destino de muchas propiedades para el alquiler temporal. La problemática no sólo se refleja en datos estadísticos –la ciudad tiene uno de los índices más bajos de la Provincia de familias propietarias-, sino también en las listas de espera con la que cuentan las inmobiliarias, y otras realidades.

En el marco de la última campaña, el tema fue señalado como uno de los puntos críticos de la administración local. El entonces candidato a intendente y diputado nacional Rogelio Iparraguirre –principal impulsor de iniciativas como el complejo habitacional proyectado para la zona de Sans Souci-, hizo alusión directa al asunto en uno de los spots que difundió poco antes de las elecciones generales.  “¿Sabés cuántas casas construyó Lunghi en toda su gestión? 40, ¡40 casas en 20 años!”, lanzó. 

“La construcción es un resguardo de valor”

“Nuestra mirada es que es un buen momento para la construcción, pero en realidad es un resguardo de valor. Tener un inmueble te da la seguridad de que pase la crisis que pase, vas a tener ese dinero resguardado”, sostuvo Enrique Alewaerts, presidente del Centro de Martilleros.

El referente del sector precisó que si bien “se está construyendo”, muchas empresas lo hacen para vender luego a consumidores finales –es decir para uso personal-, mientras que otras vuelcan departamentos a estrenar al rubro turístico. “Lo que no está pasando es que se vuelquen al alquiler permanente”, explicó.

Alewaerts indicó que tiempo atrás gran parte de las transacciones se efectuaban “en pozo”, a partir de grupos de particulares que se reunían para generar un desarrollo, bajo la modalidad de “fideicomiso al costo”. Si bien esto sigue funcionando, planteó, “son más empresas o constructoras las que están construyendo”.

A su vez observó que muchas de las ventas concretadas las realizan a personas mayores que ya cuentan con una propiedad y buscan trasladarse a un departamento, así como a quienes concurren desde otras ciudades para instalarse en Tandil, tanto familias como estudiantes.

“El mayor problema que tenemos es la inflación. Esto es algo que va variando continuamente, y hasta a nosotros nos sorprenden los valores de alquiler con una inflación tan alta”, lamentó. Sin embargo aclaró que “el parche” de la última modificación de la Ley de Alquileres, “solucionó que no se retiraran más propiedades de la venta y del alquiler. Eso ayudó a renegociar los alquileres que ya venían con prórrogas o contratos nuevos”.

El martillero señaló además que “muchas unidades nuevas, como vienen con tanto confort, son las que primero se alquilan. La gente que busca por plataformas busca el mejor confort”, en referencia a las unidades funcionales que se destinan para alquileres turísticos temporales.

Alewaerts concluyó precisando que también existen inversiones “más chicas” que apuntan a construcciones de una gama más baja que “solucionan algunas cuestiones de vivienda a un costo menor”.

“La ciudad se inquilinizó”

El concejal Juan Arrizabalaga fue tajante en su definición al señalar que “si hay boom de la construcción, se profundiza la crisis de la vivienda”. Argumentó brindando el dato de que en los últimos 20 años, Argentina pasó de tener un 74 por ciento de familias propietarias a un  65 por ciento. En paralelo, sostuvo, creció la construcción de unidades de vivienda pero no así el número de hogares.

“No es un problema de falta de vivienda, es un problema de distribución de la propiedad urbana”, planteó, para agregar luego que en ese sentido, “estamos en un país que está inquilinizándose”.

A nivel local, indicó, “el escenario es más crítico aún”. Mencionó el descenso del porcentaje de familias propietarias y expresó que en los últimos 20 años “nunca en la historia de Tandil se construyeron tantas unidades de vivienda en el sector privado. Pero cuantas más viviendas se construyeron, hubo más crisis de acceso a esas viviendas, es proporcional”.

Para Arrizabalaga, la ciudad se inquilinizó, y en ese sentido se refirió a que Tandil cuenta con un promedio de inquilinos similar al de grandes urbes como Córdoba, La Plata o Bahía Blanca. Hizo mención también a la “hipervalorización” del suelo urbano –como todo bien escaso-, y a las disputas en torno a aquellos sectores dotados con mejores indicadores.

“No se construye para vender, que no hay manera de comprar y vender viviendas en Argentina, por lo tanto se construye como reserva de valor y cada vez más como unidad financiera de grupos cada vez más concentrados. No hay compra del viejo propietario, del jubilado que había ahorrado algo o de un crédito hipotecario, porque no hay manera ni siquiera con un crédito hipotecario de comprar una unidad de vivienda en el mercado privado”, argumentó.

Tal situación, consideró, impacta en los alquileres. Marcó que la tendencia es que las propiedades se vuelquen al alquiler temporario “para obtener una renta cada vez más alta, más dolarizada y en menos tiempo”.

Agregó también el alto número de viviendas vacías en la ciudad, y concluyó planteando que “el negocio ya no es comprar y vender, el negocio no es alquilar, el negocio es construir y dejarla vacía como reserva de valor, como reserva financiera, y como lógica de especulación que tiene un límite”.