Impuesto Inmobiliario Complementario: injusticia con cooperativas y otras asociaciones

En la provincia de Buenos Aires, el Impuesto Inmobiliario (art 169° del Código Fiscal) se aplica a los titulares de dominio, los superficiarios, los usufructuarios y los poseedores a título de dueño de inmuebles y está conformado por un componente básico y además –en caso que corresponda- un componente complementario.

La fórmula de cálculo de este impuesto para el año 2022 ha sido fijada en la Ley Impositiva N°15.311 en sus artículos 6° y 12°. Así, la base imponible del componente básico está constituida por la valuación fiscal de cada inmueble, multiplicada por un coeficiente anual establecido en la Ley Impositiva. Por su parte, la base imponible del componente complementario estará constituida por la suma de las bases imponibles del componente básico de los inmuebles pertenecientes a un mismo contribuyente.

El fundamento del componente complementario radica en cobrar más impuesto a los patrimonios mayores; un sentido progresista de la tributación que compartimos. Pero se produce una gran injusticia cuando se aplica a cooperativas de vivienda, mutuales y otro tipo de asociaciones dedicadas a la vivienda. Veamos:

Componente básico:

Un inmueble urbano baldío (lote) con una base imponible de $ 700.000 debe pagar por el Impuesto Inmobiliario Componente Básico 2022 una cuota fija de $ 2.861 más la alícuota de 0,746% sobre el excedente del mínimo de esa categoría.

Componente complementario:

Pero, si ese mismo inmueble se encuentra dentro de un conjunto a nombre de la cooperativa, se le aplica el componente complementario y automáticamente pasa a pagar una alícuota superior, que puede llegar hasta el 2,0%, es decir 3 veces más. Ello dependerá de la cantidad y valuación de los inmuebles registrados a nombre de la entidad (ver para el año 2022 el cuadro contenido en el artículo 6to de la ley 15.311).

Por ello se llama “complementario”, porque ARBA cobra sobre la diferencia entre una valuación individual (con una alícuota menor: 0,764%) y la otra suma de valuaciones del conjunto de inmuebles a nombre de la cooperativa (con otra alícuota mayor: 2,0%): “la complementa para arriba”. Así, aplica a la totalidad de las bases imponibles la alícuota más cara y luego al nuevo resultado lo distribuye entre todos los inmuebles en su proporción.

Cooperativas, mutuales, asociaciones civiles, sindicatos:

En el caso de estas entidades siempre el inmueble está a su nombre (incluso creando fideicomisos por ellas administrados) durante el proceso de compra, construcción y división en lotes individuales que luego son escriturados a favor de los asociados. Tarea que puede durar muchos años.

Por ello entendemos que las cooperativas y otras asociaciones no deberían estar sujetas a este componente complementario del impuesto, ya que la buscada “progresividad” en este caso no se logra, la realidad económica del patrimonio de la entidad así lo define: está conformado por los aportes de los asociados.

Los inmuebles se compraron con recursos de ellos, las obras de infraestructura que se incorporan también. Somos muchos asociados que tenemos un inmueble cada uno y no una entidad que tiene muchos inmuebles a su nombre. Esa es la realidad económica, que ARBA no contempla.

Depende el caso, se producen incrementos de hasta 5 veces en la alícuota y se aplican a cada asociado cuyo patrimonio individualmente no ha crecido. En efecto, el patrimonio de los asociados no ha cambiado por ingresar sus recursos a la cooperativa. Forma parte de la entidad, pero no ha crecido por eso. Así, el componente complementario grava un patrimonio carente de capacidad contributiva (ya que no existe en la realidad económica la condición de “multipropietario” que busca gravar el impuesto) en efecto, los inmuebles son de los asociados, que registral y temporariamente están inscriptos a nombre de la cooperativa.

Destacamos que la operatoria cooperativa de vivienda (y las otras entidades también) se funda en la búsqueda de solución al problema mediante la organización de los propios interesados a través del esfuerzo propio y la ayuda mutua sin que exista propósito lucrativo alguno. Ese es precisamente el sentido del acto cooperativo regido por el art. 4° de la Ley 20.337 puesto que entre la cooperativa y sus asociados hay identidad de fines basados en el objetivo de resolver las necesidades comunes. Por otro lado, de esa manera se colabora con el Estado en la solución de un grave problema social, sin costo alguno para el fisco.

Problemas, juicios y perjuicios:

Lamentablemente el inicio de acciones judiciales por estas deudas complica de sobre manera el accionar de las entidades, desfinancia las obras, obliga a realizar planes de pago, pagar costos y honorarios judiciales (de contado, el 15% del monto total de deuda), medidas cautelares y administrativas que impiden realizar escrituras a los asociados, aunque hayan pagado todos los impuestos, dificultades para acceder a créditos Procrear, etc, etc.

Así, se nos cobra un impuesto más oneroso y confiscatorio, solo por el hecho de estar asociados a una cooperativa (o a una asociación, sindicato, mutual, etc), cobrándole a los asociados en base a una supuesta manifestación de riqueza que no es tal. Una clara injusticia que aún no logramos subsanar, pese a las gestiones realizadas ante las autoridades de ARBA, del Ministerio de la Producción provincial y ante la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires donde el diputado Matías Molle presentó un proyecto que tampoco logra avanzar (N° 2047/21-22).

Finalmente, una vez que se otorga la posesión o la escrituración del inmueble a favor del asociado (previo trámite ante ARBA) se baja la incidencia de ese inmueble en la misma proporción en la base imponible del componente complementario, pero la injusticia ya se produjo durante todo el periodo de tiempo en el cual se produce la construcción de cada barrio, edificio o loteo. Proceso que puede alargarse por muchos años, como lo injusticia misma.

Urge una solución a esta problemática.