En las últimas tres décadas, se concretaron más de cuarenta urbanizaciones especiales en Tandil
En la ciudad hay un barrio cerrado y dos clubes de campo, con ordenamientos diferentes. Otras experiencias singulares son La Rosa y Lomas del Golf, que presentan limitaciones en el uso del suelo y en la construcción. En respuesta a la necesidad de acceso a la vivienda, se generaron proyectos de sindicatos, cooperativas y asociaciones civiles.
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En las últimas tres décadas, el crecimiento de la ciudad, con la consecuente demanda de acceso a viviendas y lotes con servicios, dio impulso a urbanizaciones especiales de diversas características y ubicadas fuera del ejido. Estos parcelamientos distintos a los que estaban previstos en la planificación de Tandil fueron impulsados por el sector privado –empresas, cooperativas y asociaciones civiles-, que tomaron distintos caminos para la subdivisión de macizos y optaron por ordenamientos singulares de los barrios, conforme a proyectos particulares que hoy los identifican. Estos procesos se cristalizaron con la intervención del Municipio y del Gobierno provincial.
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Accedé a las últimas noticias desde tu emailDurante el año pasado, la Dirección de Desarrollo Urbano de la comuna realizó un trabajo de relevamiento de las urbanizaciones especiales del partido, que se mantiene en constante actualización. Además, lo acompaña la identificación en el plano de Tandil de los distintos sectores con los barrios consolidados, los que están en proceso de consolidación y los que podrían densificarse.
En ese registro figuran 42 parcelamientos de distintos tipos y características, de los cuales 20 se aprobaron antes de la vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial (PDT) –comenzó a regir en 2007- y 22 fueron posteriores.
Los proyectos contemplan desde barrios construidos de manera cooperativa hasta asociaciones civiles que subdividieron macizos a través del programa Plan Familia Propietaria, hasta los barrios más exclusivos de la ciudad que se conformaron de acuerdo a normativas diversas.
Altos Aires –ubicado en torno al club de golf El Valle de Tandil- es el único barrio cerrado de este distrito. Además, hay dos clubes de campo, el tradicional Country Sierras de Tandil y La Mata, en proceso de consolidación. Un tratamiento diferente tuvieron La Rosa y Lomas del Golf, abiertos a la circulación pero con limitaciones en cuanto a la construcción de las viviendas.
Además, se concretó una amplia gama de proyectos motorizados para dar respuesta a las necesidades de acceder a la primera vivienda. En ese camino, el rol que en los 90 tuvieron los sindicatos y mutuales, en los últimos años lo suplieron las asociaciones civiles como la de Docentes y Graduados Universitarios para mencionar a las más grandes. En paralelo, la acción cooperativista que instaló los barrios Falucho y el Arco Iris.
Un párrafo aparte merece la urbanización Procrear, que se desarrolló con financiación del programa nacional de créditos, sobre tierras del Ejército Argentino que no contaban con indicadores.
En la misma época, concretamente en 2013, el programa de créditos hipotecarios para la construcción en lotes propios impulsó el avance de varias asociaciones civiles que vieron la oportunidad para que muchas familias pudieran levantar sus viviendas con ayuda del programa de Anses.
Clubes de campo
La primera urbanización que se gestó como club de campo fue el Country Sierras de Tandil, que tomó forma legal entre 1993 y 1999. El otro caso, mucho más reciente, es La Mata, ubicado en la zona de Cangallo, sobre la Ruta Provincial 74.
Ambos están encuadrados en el Decreto 9404/86, que regula a los clubes de campo de la provincia de Buenos Aires, y que reglamentó al Decreto Ley 8912/77. En principio, se administran a través de una entidad jurídica integrada por los propietarios de las parcelas con destino residencial, que ejerce el dominio sobre las áreas recreativas o de esparcimiento y es responsable de la prestación de los servicios generales. Además, cuentan con un estatuto interno para la convivencia de los propietarios.
Los clubes de campo se pueden concretar en predios no aptos para la explotación agropecuaria intensiva o extensiva, y la legislación exige un estudio que demuestre la real existencia de hechos paisajísticos (arboledas añejas); particularidades topográficas (lago, laguna, río, etc.); terreno a recuperar (predios inundables a baja cota, dunas o médanos, etc.); como así también otros elementos de significación (construcciones de valor arquitectónico, etc.), que justifiquen la localización propuesta.
El Country Sierras de Tandil fue autorizado por ordenanza a constituirse como club de campo. Con una identidad fuerte y ubicado en una zona privilegiada desde todo punto de vista, presenta lotes de una superficie mínima de 300 metros cuadrados.
Aún en desarrollo y con menos viviendas construidas, La Mata consiguió en 2015 la aprobación del reglamento urbanístico y de edificación como club de campo. En una superficie de 78 hectáreas, cuenta con 215 parcelas de un promedio de 1800 metros cuadrados de superficie.
En los espacios comunes, dispone de canchas de tenis y fútbol, SUM y una capilla. Ubicado en un entorno serrano, cuenta con espacios verdes arbolados, hermosas vistas y lo atraviesan dos arroyos, el Tandileofú y el de Las Mercedes. Del establecimiento rural original, el proyecto de urbanización especial conservó dos casas y la capilla.
El barrio cerrado
El único barrio cerrado en este partido es Altos Aires, ubicado en torno a la cancha de golf de El Valle de Tandil, a 8 kilómetros del centro. Las tierras donde se emplazó se desafectaron del área rural y se incorporaron a la complementaria urbana. Por ordenanza, se aprobó un reglamento de edificación específico que ratificó la Provincia en el marco del Decreto 27/98 que otorga un marco legal a las urbanizaciones de su tipo.
La normativa provincial define que se entiende por barrio cerrado a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante un cerramiento, que deberá ser transparente y tener un tratamiento que no lo vuelva inseguro para el entorno.
Altos Aires dispone de un reglamento de edificación y otro de funcionamiento interno, aprobados en 2005 y 2011 respectivamente, por el Concejo Deliberante.
La Rosa
Lo rige la Ordenanza 8051, sancionada en el año 2000, y está delimitado por Brasil, López de Osornio, Tacuarí y Larrea, en una zona muy linda de la ciudad, frente al Parque del Origen. Entre las particularidades de La Rosa, el uso predominante es el de viviendas –sólo una unidad parcelaria fue habilitada para comercio minorista de frecuencia diaria- y se puede construir una casa por terreno, es decir, no se autorizan complejos habitacionales.
Entre las reglamentaciones, las parcelas tienen una superficie mínima de 800 metros cuadrados y 20 metros de frente. Además, como en todas las urbanizaciones especiales, en la ordenanza se exigió la extensión de todos los servicios y la pavimentación de las calles internas y el arbolado público y del espacio verde previsto.
En cuanto a las viviendas, deben respetar un retiro mínimo obligatorio de la fachada de 3 metros desde la línea municipal de edificación y otro de 4 metros desde los ejes divisorios laterales de la parcela. Los cercos son de alambre romboidal, de 1,5 metros de altura máxima y pueden ser revestidos con especies vegetales.
En tanto, los espacios libres de frente y laterales serán destinados a jardines y no se permite concretar senderos o pavimentos que superen un 10 por ciento de esa superficie a parquizar.
Por otra parte, en la misma ordenanza se determinaron normas edilicias particulares, como un módulo para estacionar un automóvil, en los edificios sólo se admite construcción tradicional, deberán respetar la estética urbana en general y las características particulares del conjunto, y serán como mínimo de cien metros cuadrados cubiertos. Como máximo, se admiten dos plantes y hasta 7 metros de altura.
Como otra singularidad, las cubiertas visibles deben tener pendientes no menores al 30 por ciento y no se podrán colocar chapas metálicas sin tratamiento de color incorporado.
Lomas del Golf
Ubicado en la zona de Pozos, La Pesquería, Linstow y el Tandil Golf Club, se encuentra Lomas del Golf que se incorporó al área urbana por la Ordenanza 6968, en 1996. El uso predominante es la vivienda unifamiliar –una por parcela-, y como complementarios se incluyó recreación activa y pasiva e institucional educativo.
En este caso, se previeron pacerlas con un ancho mínimo de 11 metros y una superficie que parte de los 300 metros cuadrados. Además, establece un retiro del frente obligatorio de 3 metros desde la línea municipal y otro de 2,15 metros sobre un eje divisorio lateral de las parcelas. En cuanto a las características de las construcciones, la normativa es muy similar a la que rige el barrio La Rosa.