El acceso al suelo urbano y la vivienda sigue siendo un problema pese a la normativa vigente
Desde 2015 se halla vigente en la ciudad la Ley Provincial de Acceso Justo al Hábitat, pero carece de implementación plena. Si bien ha habido un fuerte dinamismo de la actividad de la construcción en ciertos barrios, en otros sectores las limitaciones para el acceso a la vivienda propia se hicieron cada vez más evidentes.
La generación de suelo urbano y el acceso a la vivienda son demandas de la sociedad tandilense que en la actualidad se chocan contra una implementación deficitaria de las políticas públicas organizadas en esa dirección.
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En agosto de 2015 el Concejo Deliberante aprobó la adhesión a la Ley Provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat. La normativa fue impulsada a nivel local por diferentes organizaciones sociales que bregaron por la adhesión en el territorio, a efectos de garantizar la generación de suelo urbano y transparentar la creación de un Banco de Tierras.
La legislación plantea que el Estado en sus diferentes niveles debe promover y facilitar la gestión de proyectos habitacionales, de urbanizaciones sociales y de procesos de regularización de barrios informales y habilitar nuevos recursos a través de instrumentos que permitan, al mismo tiempo, reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo, entre otros importantes lineamientos para asegurar el derecho básico a la vivienda de todos los ciudadanos.
Las experiencias
En la ciudad, las iniciativas más importantes en esta materia fueron vehiculizadas a través de los diferentes desarrollos urbanísticos de Procrear y de las asociaciones civiles como Mujeres sin Techo, Docentes, Judiciales, Graduados, Pila Pila y Ecos, pero no hay posibilidades concretas de acceso a viviendas sociales o barrios estatales frente al crecimiento demográfico y las necesidades habitacionales de la población, que no pueden hacer frente a los siderales precios en moneda extranjera del mercado inmobiliario.
Según datos oficiales, desde la gestión municipal se impulsó la construcción de 32 viviendas en 16 años de gobierno lunghista, siendo uno de los flancos más débiles de su proyecto de gobierno.
Victoriano Garralda, miembro de la asociación de graduados que dio origen al actual barrio de ese nombre, en diálogo con el ciclo La Ciudad (ECO TV) y 104.1 Tandil FM), señaló que desde la organización se pensó en lo colectivo por sobre lo individual, no sólo en lo atinente a la construcción de las viviendas, sino también en el abordaje de otros proyectos comunitarios de manera autogestiva.
La asociación obtuvo la personería jurídica y compró en su momento cinco manzanas de 148 lotes para el desarrollo urbanístico -donde hoy viven más de 100 familias- ubicadas en la zona delimitada por Segundo Sombras, Cerrilada, Lester y Circunvalación, para así comenzar el camino hacia el acceso a la tierra a través de la Ley de Familia Propietaria.
“Si el Estado no es protagonista en cuanto a políticas para la generación de suelo urbano, las iniciativas quedan relegadas a asociaciones que con algún criterio intenta hacerlo o quedan para el privado, que no siempre quiere los mismos beneficios”, analizó Garralda, quien remarcó que la nula participación del Estado en este ámbito se presta a que haya participaciones que persiguen otros intereses.
Procrear
En esta línea, a comienzos de año el Ejecutivo comenzó a negociar acciones para el macizo ubicado entre las calles Trabajadores Municipales, La Pampa, Mosconi y Buenos Aires, que finalmente en junio fue puesto a disposición por el Procrear. Se trata de más de 200 lotes con servicios –uno de los instrumentos previsto en el marco legal- del predio denominado Garbellini Tandil, situado sobre las calles La Pampa y Buenos Aires. Los precios están fijados en pesos argentinos y serán financiados a través de un crédito en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) a la mejor tasa de interés del mercado. Los créditos UVA han provocado severos problemas a sus adjudicatarios debido a la devaluación y volatilidad del mercado financiero, que incrementaron de forma exponencial los valores a pagar.
Además, durante el corriente año se iniciaron gestiones ante el Instituto Provincial de la Vivienda para que el Gobierno provincial financie la construcción de 40 nuevas viviendas del tipo social en lotes que el Municipio posee en cercanías del barrio Arco Iris, con una inversión de más de 55 millones de pesos.
Herramientas sin uso
La normativa vigente propone diferentes herramientas para dar respuesta a la demanda habitacional encuadradas dentro de instrumentos como la plusvalía, la prescripción adquisitiva, el Banco de Tierras y el Consejo del Hábitat, iniciativas no implementadas hasta el momento.
Desde algunos sectores de los movimientos sociales, ratificaron que el marco legal está pero que el Municipio no lo utiliza. En otros distritos bonaerenses la legislación se ha aplicado exitosamente y los intendentes decidieron la prescripción adquisitiva que permite mediante decreto que el Estado municipal adquiera lotes ociosos cuyos propietarios no pagan las tasas correspondientes. Estos terrenos fueron recuperados para la comuna para un banco de tierras, una de las herramientas que habilita la ley. Por otro lado, podría aplicarse un mecanismo de plusvalía que ordena la elevación en un 50 por ciento más del impuesto inmobiliario a los terrenos ociosos y que esa recaudación se coloque en un fideicomiso que garantice la intangibilidad de los fondos para ser utilizados solamente para loteos sociales.
También vale destacar que en junio último, el Concejo convalidó el convenio urbanístico por un loteo ubicado en la ZEIU 32, cercano a La Movediza, para que el Municipio obtenga casi 10 mil metros cuadrados de tierra para un uso de interés público. En el debate, los bloques opositores marcaron la falta de iniciativa del Ejecutivo para generar lotes con servicios y ampliar el espectro de posibilidades de los grupos familiares.
La tierra, un bien escaso
Según datos relevados por Patria Grande, espacio que durante 2018 realizó la primera encuesta para inquilinos de Tandil, en la localidad hay 15 mil inquilinos, el doble que hace 15 años. Desde Desarrollo Social del municipio informaron que el Estado local asiste con ayuda para los alquileres a 550 familias por mes porque no llegan a pagarlos. En la actualidad, el lote más barato cuesta alrededor de 900 mil pesos y se detectan a diario casos de terrenos usurpados o asentamientos que proliferan en los distintos barrios del ejido urbano.
En relación a esto, en un trabajo publicado en la Revista Universitaria de Geografía (Rev. Univ. geogr. vol.26 no.2 Bahía Blanca dez. 2017), el doctor en Geografía Alejandro Migueltorena, investigador y docente de la Unicen, titulado Informalidad urbana en la ciudad de Tandil: posibilidades de regularización dominial y acceso al hábitat en el período actual, el especialista reseñó que “Tandil expresó fuertemente una contradicción en los últimos quince años, coexistiendo lugares del ejido urbano que presentaban signos de fuerte dinamismo de la actividad de la construcción con otros barrios donde las limitaciones para el acceso a la vivienda se hicieron cada vez más evidentes. Ciertas características de la ciudad, como la valorización de su entorno natural, su calidad de vida y la disponibilidad de una gran cantidad de servicios generaron que estos procesos especulativos se dieran con mayor intensidad que en otras ciudades de la región”.
Del mismo texto se desprende que, según los censos nacionales, la cantidad de viviendas en Tandil se incrementó en un 22,8 por ciento entre 2001 y 2010 (de 41.067 a 50.450 unidades), mientras que la población en ese mismo período creció en un 14,6 por ciento. Pese al aumento del número de viviendas, los propietarios descendieron de un 70,4 por ciento a un 62,6 por ciento, mientras que los inquilinos crecieron del 15,5 por ciento al 24,5 por ciento de la población.
En el trabajo, Migueltorena analizó que no todos los barrios del entramado urbano fueron valorizados de igual forma. “Aparece la ruta 226 como otro eje de crecimiento importante que está teniendo la ciudad en los últimos años, pero con características diferenciales, ya que el sector sur presenta precios residenciales altos y el sector norte-noreste (Villa Aguirre) se distingue como un lugar de residencia de las clases medias o medias-bajas. También se identifican a La Movediza y Las Tunitas como los barrios más precarios y con menor disponibilidad de servicios”.
De acuerdo al artículo, la ciudad de Tandil no contaba hasta finales del siglo XX con un déficit significativo de viviendas y sin embargo, esta situación comenzó a modificarse en los últimos años, coincidiendo con el boom de la construcción, la dinámica inmobiliaria, la consolidación del perfil turístico y la valorización de las sierras como entorno natural.
