Contratos demorados, cambio en el ajuste de precios y expectativa por la nueva Ley de Alquileres

El miércoles, tras una maratónica sesión, la Cámara de Diputados convirtió en ley la reforma de alquileres con los cambios incluidos por el Senado que había impulsado el oficialismo. 

De este modo, quedó establecido que los contratos entre propietarios e inquilinos se mantendrán por tres años, se pactarán en pesos, y tendrán una actualización cada seis meses, con un precio basado en el coeficiente de Casa Propia, el mismo que se usa para Procrear. 

No obstante, la legislación no está vigente aún. Para que rija plenamente debe reglamentarse y promulgarse, es decir, debe ser publicada en el Boletín Oficial con una fecha exacta de entrada en vigencia o si no se consideran diez días a partir de la publicación. Asimismo, el proceso de publicación podría tomar alrededor de 40 días. 

Los contratos ya firmados y los que se suscriban ahora se siguen rigiendo por la normativa anterior porque las leyes no son retroactivas. Así, las relaciones contractuales en curso siguen siendo de tres años y se ajustarán anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL). 

Los contratos firmados bajo la actual normativa siguen vigentes hasta su conclusión. Quien firmó esta semana un acuerdo a tres años con ajustes interanuales permanecerá así en la vivienda hasta 2026, por ejemplo. 

Las actualizaciones de precios 

Emiliano Salazar es el titular de la Oficina Municipal  de Atención al Inquilino y brindó precisiones sobre el nuevo marco regulatorio, que ha suscitado muchas consultas en la dependencia. 

“La ley dice que los contratos se ajustarán al índice Casa Propia, que es el que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Toma en cuenta un porcentaje de inflación y un promedio de la variación salarial del último año. El índice de Contrato de Locación toma un 50 por ciento fijo de aumento”, explicó. 

En rigor, el parámetro Casa Propia estará conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el Indec, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina.

En paralelo, expuso que todavía hay grises en la normativa que deberán saldarse con la reglamentación  y publicación de la ley, para saber cómo proceder ante determinadas cuestiones. En este caso ejemplificó que si la inflación el año próximo es menor a la de 2023 “hay que ver si se toma una inflación  menor”. 

“Si el año que viene hay menos inflación y se toma la de este año que es mayor, pareciera que hay una contradicción”, ponderó. 

En tanto, destacó que el índice Casa Propia se utiliza para actualizar las cuotas de los créditos Procrear y definió que “está aceitado”, pero el desafío será aplicarlo a los alquileres. 

Desde su rol en la oficina comunal, Salazar señaló que estos movimientos han generado “incertidumbre” en los inquilinos que “desconocen qué ocurre”. En esta línea, el abogado graficó que llegan consultas sobre retrasos en las firmas de los contrato y las renovaciones.

“Se acercan porque tienen que renovar, pero les dicen de esperar a que salga la nueva ley por si resulta  más beneficiosa  para una de las partes. En una simulación, con el índice Casa Propia, si un alquiler estaba a 70 mil pesos se va a 97 mil. Con el índice de  Locación aumenta a 110 mil pesos. La discusión que se ha dado es respecto de que índice utilizar. Martilleros profesionales e inquilinos estaban acostumbrados a la formula actual para consultar y saber cuánto iba a aumentar. Cuando entre en vigencia la nueva ley se aplica el índice de Casa Propia sí o sí”, detalló. 

Incertidumbre y mediaciones 

Si bien el espacio es sólo de consulta e información, la Oficina Municipal de Atención al Inquilino también articula con la Oficina de Mediación para acercar a las partes cuando existe un conflicto. Se trata de un recurso que es absolutamente voluntario  y extrajudicial. De hecho, puede verse como un paso previo a la judicialización de un problema y pueden resolverse diversas cuestiones puntales sin necesidad de acudir al fuero legal. 

En tal sentido, enfatizó que “muchos casos se resuelven en la mediación, por ejemplo los daños estructurales o los contratos prorrogados ‘ilegalmente’. Conversan las partes y se revisan situaciones puntuales que pueden dirimirse sin pasar a mayores”. 

La oficina municipal es una de las cuatro que hay en el territorio provincial para canalizar las dudas de los vecinos y asesorarlos en el tema, y funciona de lunes a viernes de 8 a 14 en Chacabuco 383. Whatsapp 2494 602206. 

Cómo es el índice Casa Propia

Desde la web del ministerio que tiene a la vivienda en su órbita informan que la fórmula es una modalidad superadora de actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90 por ciento. 

Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

Qué dice el proyecto votado en el Congreso

Los puntos clave del proyecto promovido por el oficialismo incluye:

• Mantenimiento de contratos por tres años.
• Ajustes semestrales en lugar de anuales.
• Aplicación del índice Casa Propia, que considera el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año. Actualmente, se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
• Contratos en moneda nacional.
• Incentivos impositivos para propietarios que alquilen sus viviendas.
• No publicar avisos en dólares.

La ley vigente establece que los inquilinos pueden realizar pagos adelantados de hasta un mes de alquiler. La reforma tal como vino de Senadores y que se reafirmó en Diputados proyecto suma otras modificaciones. Uno que establece que “los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo”. Además agrega que “las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al diez por ciento del monto anual del contrato de locación”.

Las multas por rescisión del contrato se pactan de acuerdo al valor del alquiler al momento de entrega del inmueble. Inquilinos y propietarios pueden deducir del Impuesto a las Ganancias el 10 por ciento del monto anual del contrato de alquiler.